– Mesmo depois da determinação da penhora, o Tribunal pode (deve) formar um juízo valorativo sobre a falta ou insuficiência de título executivo, assim obviando aos inconvenientes e prejuízos que o prosseguimento da execução pode acarretar para o executado, mas essa apreciação só se justifica nas situações em que esse vício é manifesto e evidente, ressalvado que seja o limite temporal a que alude o art. 820º, nº 1 do CPC.
– A sentença homologatória de uma transacção pela qual as partes, numa acção de despejo, acordam em revogar por comum acordo o contrato de arrendamento para 31.07.2006, mais estipulando que a Ré, ora executada, pode «antecipar ou postecipar» essa data, mantendo-se a obrigação de pagamento da renda «enquanto durar a ocupação efectiva e o contrato só se extingue com a desocupação», não tem a virtualidade de servir de título na acção executiva posteriormente instaurada pelo exequente e em que este, alegando que a Ré executada não desocupou o locado, mantendo-se o arrendamento, pretende a cobrança das rendas e da indemnização moratória de 50% do valor delas.
– Os pressupostos para a formação do título previsto no art. 15º, nº 2 da Lei nº 6/2006, de 27.02 (NRAU) são, em primeiro lugar, a apresentação do documento que titula o contrato de arrendamento, ou seja o escrito no qual as partes verteram o acordo celebrado, e depois o documento comprovativo de que o senhorio comunicou ao arrendatário o montante em dívida. Faltando essa comunicação falta o título executivo.
- Para efeito do disposto no artº 15º nº 1 alª e) da Lei nº 6/2006, de 27/02, que aprovou o NRAU, o título executivo pode ser constituído pelo comprovativo da comunicação prevista no nº 1 do artº 1084º do Código Civil acompanhado da prova da existência de um contrato de arrendamento comercial, como tal qualificado e declarado por sentença transitada em julgado.
- A obrigação de remunerar o senhorio, apesar da extinção do contrato de arrendamento por denúncia do arrendatário, decorrente da declaração de denúncia, configura simplesmente, no tocante à obrigação de pagamento da renda, um caso de ultractividade do vínculo contratual. A obrigação de pagamento da renda, no caso figurado, é decerto uma obrigação post pactum finitum, mas é ainda a obrigação de remuneração, embora referida, já não ao gozo efectivo da coisa, mas à mera susceptibilidade desse gozo, a que o arrendatário renunciou voluntariamente, e não, ainda que imperfeitamente, uma obrigação de indemnização.
- O contrato de arrendamento, acompanhado da comunicação ao arrendatário do valor da renda em dívida é extrinsecamente exequível contra o arrendatário e contra os fiadores, no tocante à obrigação de pagamento da renda correspondente ao período de antecedência da comunicação de denúncia, pelo arrendatário, daquele contrato.
- Em caso de resolução por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação, serve de base à execução para entrega de coisa certa, sendo igualmente título executivo para a acção de pagamento de renda (art. 15°, n°s 1, al. e) e 2, da NRAU).
- E nesta sequência será igualmente título executivo contra o fiador, resolvendo a questão do débito de uma vez por todas, não multiplicando as acções propostas em Tribunal para solucionar uma mesma questão: as rendas em débito.
- Na falta de contrato (de arrendamento) escrito, não dispõe o senhorio do título executivo (extrajudicial) previsto no art. 15º, nº1, al. e), 1ª parte, do NRAU.
- A execução para entrega de coisa imóvel arrendada pressupõe que a relação de arrendamento já esteja extinta e que o arrendatário não cumpra o dever legal que emerge do facto extintivo, ou seja, o dever de restituir o imóvel ao locador.
- Quando a resolução do contrato se funde em falta de cumprimento, por parte do arrendatário, a mesma tem, em regra, de ser decretada pelo tribunal, sendo, nesse caso, a acção de despejo o meio processual adequado.
- A resolução pelo senhorio, quando fundada em mora superior a três meses no pagamento da renda, opera por comunicação à outra parte, onde fundamentalmente se invoque a obrigação incumprida.
- Tal comunicação tem de ser efectuada mediante notificação avulsa ou mediante contacto pessoal de advogado, de solicitador ou de solicitador de execução, sendo neste caso feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original.
- Daí que, em caso de resolução por comunicação, podem, apenas, servir de base à execução para entrega de coisa certa (entrega de coisa imóvel arrendada), o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no n.º 1 do artigo 1084º CC, efectuada nos moldes estabelecidos no n.º 7 do artigo 9º do NRAU.
- Tendo a comunicação sido efectuada através de carta registada com aviso de recepção tal comunicação não goza de eficácia para fazer cessar o contrato por resolução com fundamento na falta de pagamento da renda, não sendo sanável tal falta ainda que o advogado tenha procedido à entrega da cópia da missiva que tinha sido enviada ao arrendatário.
- Tratando-se, como se trata, de título executivo complexo, faltando algum dos elementos não há título, pelo que tal falta conduz necessariamente ao indeferimento liminar do requerimento executivo.
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